小区停车场收益
应属于全体业主
刚刚购买了某住宅的杨先生，发现自己可能面临无车位停车的尴尬。因为开发商居然要将车位高价出售，自己根本无力承担购买车位的费用，附近的其他居民却可以花高价在这里买车位。
【法官说法】《物权法》对小区公共区域的归属做出了明确界定，这在以前的法律法规中是没有明确规定的，可以说是《物权法》中的又一个亮点。其中第73条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第74条首先规定了“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，也就是说，业主有权优先享有车位的使用，开发商不能为了赚取利润将车位高价卖出而不给业主提供停车位。同时，小区道路上因停车而产生的收益也值得广大业主关注。目前，我市不少小区由于停车位不足，而在小区内的道路上划出一个个车位用于停放车辆。根据《物权法》73条和74条的相关规定，车主缴纳的停车费应属于全体业主，应由业主委员会代为保管，用于全体业主。目前的情况是这笔费用多由物业公司收取。另外，如果开发商或物业公司未经业主同意改变小区内绿地的用途，比如在绿地上盖一些房子，业主们也可以根据《物权法》中的规定，通过法律途径予以制止。
对善意第三人保护
《物权法》更为关注
1997年，张某和李某结婚。2003年，二人购买了一处商品房，房屋产权证上登记的是张某的名字。2006年年底，二人又购买了一处商品房，并想将第一处房屋卖掉。期间，张某通过中介公司与郭某签订了房屋买卖合同，约定将房子卖给郭某，后双方办理了房屋产权过户手续。不料，在张某与郭某签订房屋买卖合同不久，该处房屋的房价从每平方米9000元涨到了12000元。张某和李某向法院起诉郭某，以所售房屋是婚姻存续期间的共同财产，张某卖房未经李某同意为由，要求法院判令郭某返还该房屋。
【法官说法】在物权法实施之前——法院可能认为，根据我国《婚姻法》、《合同法》的有关规定，婚姻关系存续期间购买的房产系婚后共同财产，属于夫妻双方共同所有，一方擅自处置属于无权处分。据此法院判令张某与郭某签订的房屋买卖合同无效，张某返还郭某价款，郭某返还房屋并协助张某对房屋进行恢复登记。但物权法实施之后——该法第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
因此，此案重点是审查郭某在购买该房屋时是否与张某有恶意串通行为？法院在查清买房人郭某与张某素不相识，只是根据自己需要善意买房后，判决郭某取得房屋产权，不需要将该房屋返还张某和李某。谁是房屋的权利人，谁就有权处置房屋，而善意的第三人判断房屋权利人的重要标准是房屋产权证上登记的姓名。张某和李某共同购买的房屋，产权证上登记的是张某的名字，则善意第三人就完全有理由相信张某有权处置该房产。这样一来，郭某购买张某名下登记的房产并经过户取得所有权是完全合乎法律规定的。在这里，《物权法》更为关注对善意第三人的保护。
需要指出的是，夫妻一方如果想保护自己在家庭财产中的合法权利，在房屋产权证登记时就应要求作为共有权人一并登记，或者到产权登记机关追加登记自己作为共有权人。
